bookmark_border资色・评级 | 标普:滨海建投集团推迟债券发行,折射天津国企的境外融资困境

大班报导:

  香港,2019年7月15日―标普全球评级今日表示,天津滨海新区建设投资集团有限公司(滨海建投集团)推迟发行美元债券,反映天津市的国企部门面临广泛的融资难题。但由于该地方政府融资平台目前没有紧迫的境外再融资需求,推迟发行债券对其影响较小。

  随着天津市的负面信用事件进一步发展,滨海建投集团于2019年7月12日搁置其三年期美元债券的发行计划。我们认为此类事件可能弱化了市场对于天津市国企的信心。据报道,境内债权人委员会最近已经成立,以解决天津物产集团有限公司(天物集团,未评级)的财务困境。该国有大宗商品贸易商的债务累计超出人民币1,700亿元,其中85%为短期债务,而其经营性现金流和利润甚微。该公司未到期境外债券余额为20.5亿美元,其中有两笔3亿美元债券将分别于2019年8月和2020年4月到期。除天物集团以外,天津房地产集团有限公司(未评级)亦面临财务困境,该公司仍在寻求投资者,作为混合所有制的参股方。该国有房地产开发商仍未公布其2018年财务报表。

  我们预估天津市在纳入融资平台债务后,其债务负担在大型城市或省份中处于最高水平。

  我们对于三家已授评级的天津市融资平台的信用展望为负面,反映我们认为天津市的信用状况和融资渠道的压力不断上升:天津城市基础设施建设投资集团有限公司(天津城投:BBB+/负面/–)、天津轨道交通集团有限公司(天津轨道交通:A-/负面/–)及滨海建投集团(BBB/负面/–)。尽管如此,上述天津市主要融资平台在2019年下半年的境外再融资需求非常有限。天津城投和天津轨道交通利用境内和境外资金已经偿还了2019年上半年到期的境外债券。由于主要融资平台对于天津市具有更高的战略重要性,相较其他类型国企,我们认为天津市政府向其提供支持的可能性更高。然而,天津滨海新区政府下属的天津临港投资控股有限公司有一笔1.1亿美元360天期债券将于2019年8月底到期。

  由于2019年5月包商银行被接管导致流动性紧缩,中国企业最近也面临境内融资难题。中小型银行及非银行金融机构是民企和小型地方国企的主要融资机构。考虑到融资平台的重大再融资风险,中央政府要求地方政府采取各种方式妥善化解隐性(表外)债务存量。据报道,中国的金融机构正在与一些融资平台商讨债务重组事宜,以延长债务期限并降低利率。

  我们预计滨海建投集团能够管理其短期境内再融资需求。滨海建投集团仅有的一笔5亿美元境外债券将于2020年7月到期。2019年前5个月,滨海建投集团获得了人民币120多亿元的境内融资,远远超过其2019年上半年人民币56亿元到期债务的再融资需求。该公司的平均融资成本稳定保持在5.1%。虽然滨海建投集团有总共人民币220亿元的债务将于2019年到期且更多的集中在下半年,但鉴于其拥有多家银行的未使用授信额度,该公司应能顺利实现再融资。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border资色丨杨剑敲钟 中梁控股最新股价报5.59港元 涨幅0.72%

大班报导:

  7月16日,中梁控股(02772)首日挂牌,公司发行约5.3亿股,发售价定为每股5.55港元,每手500股,净筹27.73亿港元。九点三十分,杨剑正式敲钟,中梁控股开始进入公开交易,股票代码2772。截至9时38分,最新股价报5.59港元,涨幅0.72%。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border新力控股招股书披露六大优势

大班报导:

  2016年到2018年三年营业收入的年均复合增长率达到94.6%,公司净利润的年均复合增长速度却达到了105.9%。5月24日向港交所递交上市申请的新力控股,公布的增长数据,让很多人感到惊讶。

  中国指数研究院的监测数据显示,同期百强房企的营业收入复合增长率只有26.8%,净利润复合增长率只有28.8%。

  那么,新力是如何实现超过同行业平均水平的增长速度的呢?5月24日公布的新力地产招股书将公司优秀的市场表现,归功于六大因素。

  包括企业在江西市场处于竞争领先地位,并在全国进行布局;“品质+服务”战略有效提升客户满意度、打造新力品牌;标准化经营程序实现经营效率及维持高品质;灵活的拿地方式以及大量优质的土地储备;审慎的财务政策,采用积极方法进行资本结构管理;管理团队富有远见和经验,执行团队执行力强又富有工作激情。

  标准化带来高品质和高效率

  早在2018年,新力控股的效率,就已经在业内拥有一定知名度。新力通常只要用较短时间就能决定是否收购地块。新力地产招股说明书公布了新力详细而严苛的业务流程和工作标准。新力拥有自己的拿地操作手册,对不同的拿地方式所应遵循的详细程序和流程有明确的要求。项目开发团队会根据操作手册的指导,按照时间表和详细资料,编制及完成所需要研究、分析活申请的材料。这些材料能确保在极短时间内有效地完成内部评估流程。

  拿地的标准化,只是新力整个地产开发流程中的一个环节。新力的产品研发团队也是通过标准化管理流程,对房地产项目的开发进度进行监控。对住宅产品的设计,新力有一套标准化的综合系统,涵盖管理标准、产品标准和技术标准。项目的管理团队会根据上述标准来实施开发。

  就产品的标准,新力专门制定了湾系和园系的标准化手册,包括房屋类型数据库、外观数据库、展示区模块数据库、景观模块数据库、室内及景观设计。

  技术标准方面,则会有具体的专业设计标准、结构及施工方法、组件等信息。

  如此,系统、翔实、严谨的标准制订,不仅帮助新力能在极短时间内规划、设计、建造,也确保了项目的品质。

  除了通过标准化的规范,提高项目品质。新力在品质建设上投入的成本,也超过了其他房地产企业。比如根据招股说明书,2018年新力的建设成本,约能达到的房价的接近4成,而同期其他的主流房价目前所能投入的建设成本往往只占到总房价的3成,甚至更低。

  不仅仅对项目的设计、施工有标准化要求。在售房、交房、入住三个阶段,新力也有严格的标准化服务要求。这些都极大地提升了新力的客户满意度。北京(楼盘)赛惟咨询有限公司曾做过房地产开发业的第三方客户满意度调查,结果显示,新力在所有参与调查的80家房企中名列第9名。在赛惟咨询调查的样本中,有48家是2018年度中国房地产行业的百强企业。

  1400万优质土储:七成位于核心都市圈

  招股说明书显示,新力所拥有的1400万平米的权益土地储备,其中高达三成位于粤港澳大湾区和长三角城市群,这两个中国最主要的城市群;另外有35%处于南昌――这个江西的省会城市。

  灵活的拿地方式,一直是新力的一大竞争优势:既参与土地公开招投标,也有可能通过收购方式获得存量土地,又或者和第三方合作拿地,共同开发。比如去年的12月,新力就和第三方的合作者一起底价获得了江宁区的110亩土地。

  不过,和同等规模的其他房企相比,新力的净利润率略微偏低,仅5%―6%。这也和近几年的业绩高增长有关。来自中指的数据显示,从2016年―2018年,新力的合同销售额由152亿元,猛增至796亿元,并带动了同期销售费用增长了2倍多,行政费用增长了3倍多。

  受制于合同收入确认的滞后性,直接造成了新力在毛利润率增加了12.5%的情况下,净利润却没有明显的提升。但随着在2016-2018年三年内销售的物业大量交付,新力未来两年确认的营业收入,有望在2018年的基础上,实现几何倍数的增长。届时,公司净利润率将大概率修复到行业平均水平以上。

  

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border榜单 | 25城普宅房价5年内首降 投资买房仍不划算

大班报导:

  2019上半年的楼市,在251次调控之后划上句点。与2018上半年相比,调控次数同比上涨31%,相当于每个工作日发布约2.2次调控。“房住不炒”的定位被反复重申,“大稳小乱”成楼市新常态,“因城施策”进一步细化为“一城一策”甚至“一城多策”。

  近日,云房数据联合大班房产,发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

  普宅房价5年内首降

  投资买房仍不划算

  投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低,租金越高,投资回报率越高。在过去的八年里,全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线。其中,房价在2014年底至2017年快速增长,2018年后趋于平稳,2019上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价,故投资回报率近几年整体呈下降趋势,今年略有反弹。

  
从近五年的数据来看,投资买房用于租赁,实在是笔不太划算的买卖。五年来,静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊,长期租赁回报率腰斩过半,从2014年的7.4%降至3.5%。

  理论上讲,租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点,当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平,说明住房价格虚高,不适合投资。

  5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹,目前攀升至6.3%,但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出,也需慎重考虑。

  静态、长租回报率低

  转售收益好过囤房

  在2018年年底的住建部工作会议上,“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看,这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年,楼市仍是“稳”字当头,市场会整体稳定、局部调整。

  从整体走势来看,2019上半年普宅价格为21334元/平米,近5年首次下跌,环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m²/月,与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势,在不断趋近。

  走势趋近的结果,是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升,分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%),长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%),租赁投资回报率仍处在较低水平。

  
云房数据认为,基于热点二线城市“人才引进”和城市快速发展的利好,部分热门城市人口吸附力增强,租金有望缓慢上行,进而造成未来5年转售回报率的小幅攀升,转售好过囤房。但就绝对值而言,6.3%的5年转售回报率,仍低于房地产信托收益(8.33%)。

  租金普涨房价分化

  租赁回本前路漫长

  纵观2019上半年,不同城市的房价走势依然存在着分化:成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显,重庆(楼盘)、长沙(楼盘)沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%,抢人大战的最大赢家――西安(楼盘),房价涨幅甚至突破了20%。

  租金方面,除杭州(楼盘)外,其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨,租金涨幅均在10%以上,最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓,上半年租金继续回落。

  通过对租金、价格等因素的计算,可以看到25城普通住宅的静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间,仅银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙的静态回报率能超过2.5%。尽管多数城市普通住宅的静态回报率呈现上升趋势,想要通过租赁回本,仍需要漫长的时间。

  如果将房产投资置于更长周期内观察,可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测,推导出不同城市对应的投资策略。云房数据认为,2019上半年适合投资的城市是郑州,适合长期持有的城市是重庆,适合短期持有售出的城市是北京、上海、厦门、天津,不适合投资的城市是宁波和青岛。

  覆盖城市:

  普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。

  指标解释:

  静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

  长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

  5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。

  作者:琉璃

  一个热衷观察世界的码字人,喜欢从事件、现象中总结出规律和方法。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・公告丨新城悦服务获董事及管理层成员增持101.4万股

大班报导:

  7月10日,新城悦服务发布公告,2019年7月10日,公司一名董事及若干管理层成员以自有资金在公开市场按平均价每股6.11港元,认购合共101.4万股股份,占已发行股份总数约0.12%,总代价约619.44万港元。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・公告丨新城控股:实控人王振华因涉嫌犯罪被批准逮捕

大班报导:

  7月10日,新城控股集团股份有限公司发布公告,根据最高人民检察院及公安机关的通报,新城控股集团股份有限公司实际控制人王振华因涉嫌犯罪于2019年7月10日被批准逮捕。案件正在进一步办理中。

  公告披露,公司实际控制人已未在公司任职;公司目前生产经营活动正常。

  7月10日下午,上海普陀区人民检察院以涉嫌猥亵儿童罪对王某某、周某某批准逮捕。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・公告丨金科股份收深交所关注函 要求回复利益输送等问题

大班报导:

  7月10日,金科股份披露了深交所下发的关注函。该关注函就金科股份日前披露的《关于收购房地产项目公司股权暨关联交易的公告》询问了6个方面的问题。

  7月8日,金科股份在第十届董事会第三十五次会议上通过一项议案,同意金科全资子公司重庆金科房地产开发有限公司受让重庆中科建设(集团)有限公司和重庆润凯商业管理有限公司分别持有的重庆星坤房地产开发有限公司51%和49%的股权。

  由于中科建设为金科股份实际控制人黄红云之弟黄一峰控制的企业,本次交易构成关联交易。

  该次会议对这一议案的表决情况为7票同意,2票反对,反对者为金科董事张强和独立董事姚宁。

  张强的反对理由是项目有大量的自持物业与商业,占用上市公司资金过多,影响资金周转;项目所属区域不佳,且评估大幅增值,估值合理性存疑;标的公司的控股股东中科建设的实际控制人黄一峰是公司实际控制人的亲属,同时中科建设也是该项目的工程总包方。该交易存在利益输送及损害中小股东利益的嫌疑,建议提请股东大会进行表决。

  姚宁的反对理由为该交易为关联交易,且关联方为公司实际控制人的直系亲属,在交易决策及交易定价等方面应该采取更加审慎的工作与程序,以保护中小股东的利益,建议此项决议提请股东大会审议。

  对此,深交所要求金科股份就以下事项作出说明:

  1、公告显示,星坤地产主要开发的房地产项目为红星国际广场,总共分6期开发。请说明第1至6期项目的具体情况,包括但不限于各期项目的土地面积、计容建设面积、规划用途、开发状态、土地款支付和权属证书取得情况、预计总投资金额、实际已投资金额、累计竣工面积、累计销售(预售)和结算情况等,实际开发进度与计划进度是否存在较大差异及主要原因(如适用)。同时,请结合上述项目销售结算情况,分析星坤地产最近一年又一期营业收入和净利润变动的主要原因及合理性。

  2、本次交易涉及的第6期项目土地因拆迁原因尚未交付和办理相应权证,如不考虑第6期项目土地使用权,星坤地产净资产评估值为4.97亿元,评估增值4.41亿元,增值率为777.23%;如考虑第6期项目土地使用权,星坤地产净资产评估值为6.8亿元,增值率为1100.21%。据报备的评估报告,2019年5月15日,上海红星美凯龙(11.400,-0.15,-1.30%)房地产有限公司将其持有的星坤地产10%股权转让给重庆润凯,2019年5月29日,重庆中坤房地产开发有限公司将其持有的星坤地产51%股权转让给中科建设。请说明:

  (1)2019年5月星坤地产两次股权转让交易价格、交易对方关联关系,两次股权转让价格与本次股权评估值是否存在较大差异,并分析差异原因及合理性(如适用)。

  (2)星坤地产第1至6期项目的评估结果、评估主要过程、关键评估参数的确定依据及合理性,并结合项目所在区域房地产市场价格、可比交易和项目情况、董事张强关于“项目所属区域不佳,且评估大幅增值,估值合理性存疑”的意见等,分析本次评估增值率较高的主要原因及评估作价的公允性、合理性,并作特别风险提示。请独立董事、评估机构进一步核查并发表明确意见。

  (3)公告显示,第6期项目因拆迁原因尚未交付和办理相应权证,标的公司星坤地产已履行土地出让合同约定的大部分义务,土地交付的可能性极大,但仍存在一定不确定性。请说明标的公司已履行土地出让合同约定的大部分义务的具体情况,相关土地仍未交付的主要原因,各方协商及进展情况,土地交付是否存在实质性障碍,本次交易将尚未交付和办理相应权证的第6期项目纳入支付对价的主要考虑,是否存在较大风险,是否可能损害上市公司及中小股东利益。请独立董事核查并发表明确意见。

  (4)核实公告披露的评估情况是否与评估报告中的评估结论保持一致,如否,请作出更正。

  3、公告显示,标的公司星坤地产应付中科建设及其关联方款项合计为1.67亿元。根据中科建设与标的公司签署的总承包施工合同及相关补充协议,标的公司应付中科建设约1.8亿元工程款。交易完成后,标的公司仍将继续履行与中科建设的总包合同并支付工程款,预计金额不超过2亿元。请说明:(1)说明星坤地产应付中科建设及其关联方款项的形成原因和具体情况,是否与审计报告中的关联方应付往来金额保持一致,与应付中科建设约1.8亿元工程款的对应关系,并补充披露相关款项的具体支付安排。(2)补充披露标的公司与中科建设未来关联交易的主要内容、协议签署情况、关联交易定价依据及合理性。

  4、公告显示,星坤地产与重庆荣信建设有限责任公司(以下简称“荣信公司”)、中科建设于2019年5月16日签订《债权债务清偿协议》,星坤地产将应付荣信公司的工程款5366.22万元转由中科建设代付,债权方荣信公司由重庆荣信建设有限责任公司涪陵红星国际广场项目部盖章。本次债务转让后,星坤地产已累计向中科建设支付款项5366.22万元。截至2019年5月31日,星坤地产账面应付荣信公司工程款余额为2435.03万元,截至目前星坤地产与荣信公司之间的往来款项尚未结算完毕。审计报告将上述事项作为强调事项。请说明星坤地产与荣信公司的主要合作事项及关联关系,上述《债权债务清偿协议》签订的原因及背景,截至目前履行情况,本次股权转让对协议后续履行可能产生的影响;在星坤地产已向中科建设累计支付了相关款项情况下,截至审计基准日交易标的账面对荣信公司应付款余额的性质及发生原因,以及审计报告将上述事项作为强调事项的主要考虑及可能对本次交易的影响。

  5、公司董事张强对本次交易事项投反对票,反对理由之一为“项目有大量的自持物业与商业,占用上市公司资金过多,影响资金周转”,董事张强和独立董事姚宁均建议将该事项提请股东大会审议。请你公司对董事提出的相关问题进行详细说明,并分析判断是否将该事项提请股东大会审议,以及你公司董事会审议本次关联交易事项时无关联董事回避表决的原因及合理性。

  6、请你公司补充披露相关资产评估报告、资产评估说明及审计报告全文。请你公司于 2019 年 7 月 15 日前将上述核实情况书面回复我部。涉及需披露的,请及时履行披露义务。同时,提醒你公司及全体董事严格遵守《证券法》、《公司法》等法规及《股票上市规则》的规定,及时、真实、准确、完整地履行信息披露义务。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・公告 | 京投发展2019年1-6月签约销售额同比涨18%至23.6亿

大班报导:

    7月10日晚间,京投发展股份有限公司发布2019年第二季度主要经营数据公告。

  公司主要房地产项目经营情况显示,京投发展1-6月签约销售金额为23.64亿元,同比增长18.2%。1-6月签约销售面积为9.61万平方米,同比增长87.7&,具体情况如下。


  公告中另披露二季度主要房地产出租情况,具体如下。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border资色・公告丨蓝光发展上半年归属股东净利预计增加约 6.25亿元 同比增加 101%

大班报导:

  7月10日,四川蓝光发展股份有限公司 发布2019年半年度业绩预增公告。

  公告显示,预计公司 2019 年半年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加约 62,511 万元左右,同比增加约 101%左右。预计公司 2019 年半年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比增加约 59,012 万元左右,同比增加约 98%左右。归属于上市公司股东的净利润:61,989.02 万元。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润:60,488.39 万元,每股收益:0.1417 元。

  公告显示,公司 2019 年半年度业绩增加的主要原因系公司经营规模的逐年扩大,使得公司房地产项目在报告期的结转收入增加;同时公司为提升房地产主业的核心竞争力,已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・公告 | 中交地产耿忠强辞任董事兼总裁 由于工作变动原因

大班报导:

    7月10日晚间,中交地产股份有限公司发布关于董事兼总裁辞职的公告。

  公告显示,中交地产股份有限公司董事会于 2019年7月9日收到公司董事兼总裁耿忠强先生的书面辞职报告,由于工作变动原因,耿忠强先生申请辞去公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务。

  为确保公司生产经营活动的正常进行,在新任董事正式到任前,耿忠强先生将继续履行在董事会所担任职务的职责。耿忠强先生关于辞去董事及董事会提名委员会委员的辞职申请将自新任董事正式到任后生效。

  上述辞职申请生效后,耿忠强先生将不再担任公司任何职务。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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