bookmark_border2019楼市最后100天:买不买、买哪里、怎么买?

大班报导:

  政策打压隔三岔五,楼市却韧性十足,一副“打不死的小强”模样。

  不过,今年以来,虽然商品房市场掉头向下,但近期却走出收复失地的趋势线,统计局刚刚发布的数据显示,1-8月商品房销售面积降幅已收窄至0.6%,7月以来连续两个月收窄。

  接下来到年底的100多天时间,楼市走势会出现什么样的趋势?在这100天的时间,购房人买不买、买哪里、怎么买,90度地产将推出“Q4楼市怎么买”系列,由面到点,从楼市大势到热点城市进行一一分析

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  政策:打压史无前例,但楼市韧性十足!

  自打“小阳春”以后,短中长期都要看政策脸色的楼市,充斥着“过街老鼠、人人喊打”的气氛。以往楼市调控按月计,如今按天算!2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,又双��创历史新高了。而且,控融资掐住了地产的七寸,且首次祭出了“量价双控”的杀手锏。以往接济开发商的信托、委贷、海外债,已被叫停了。按揭和开发贷一齐管控额度,钱就这么多,给了开发商,就不能给购房者,这直接导致了首套房按揭利率连涨了3个月。

  最显著的变化,当属房贷“换锚”(盯住LPR),此举被认为是房贷涨价。深圳(楼盘)率先挂钩LPR报价,9月招行深圳地区首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京(楼盘)楼市明显下滑,但房贷涨价更明显,最新获得的消息,北京首套房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。笔者所在的广州(楼盘),就打听情况看还未定,但广州链家的朋友说,首套利率较之前会高一些。

  不过在今年市场大环境(政策、资金、预期)很不友好的情况下,商品房销售面积还能探到历史记录,这确实是个奇迹。

  要知道,过去3年(2016-2018年)商品房销售已经连创历史最高记录,在这一基础上,今年1-8月商品房销售还能再次摸高,实属不易。单月看,7、8月份销售面积分别增长1.2%和4.7%,8月创今年单月新高。

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  一二线:转凉,是暂时的

  不过,近期一二线楼市着实萎靡。

  9月11日,克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市(几乎全是一二线城市)数据。除少数城市,比如厦门(楼盘)、合肥(楼盘)(去年市场太差)、无锡(楼盘)(库存太低)表现尚好外,26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。

  下滑幅度较大的几乎腰斩。比如济南(楼盘),8月份商品住宅成交环比下跌45%,同比下跌60%;南京(楼盘)8月成交环比下跌47%;作为二季度网红的苏州(楼盘),连续三次重磅打压下,8月成交环比下滑31%;中部新星长沙(楼盘),8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%;作为三线的网红代表,徐州(楼盘)8月成交同环比分别下跌49%、48%;7月还咄咄逼人的西安(楼盘),也开始下跌了。8月份,29个重点城市环比下跌的有17个,平均跌幅24%;同比下跌的有18个,平均跌幅为20%。

  但实际上,几乎没有人认为一二线会一直跌下去。大家都知道,打造都市圈、“抢人大战”的利好下,这些城市的基本面没有问题。市场下行,这是政策高压、融资紧缩的结果。未来,“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的,这些镁光灯下被瞩目的优等生,房价必然不能大涨,但也不能不涨。不然的话,打造都市圈、吸引人口,塑造区域增长极等,投下的巨资从哪来呢?

  更关键的是,房价真不涨了,购房人的数量会下N个台阶。所以,从此前苏州、武汉(楼盘)内部会议暴露的信息看,这些城市未来的房价涨幅,要控制在5%-10%。有了这个上涨的念想,开发商拿地也好,居民买房也好,还会保持在一定的活跃度。

  所以,“金九银十”罕见地提前打响了,开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份,恒大率先全面促销,拉开“抢收”序幕,最低近6折的优惠创纪录了(往年是7.4折);一家总部位于深圳的房企表示,当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略,不过于追求利润。

  近期,笔者拿到一份房企“金九银十”营销表,“高周转、去库存、保回款”是主题词,多数房企启动人海战术的“转介”分销,点数给到2%-3%(商办、车位给到5%左右)。

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  棚改:重新度量棚改退潮

  这就奇怪了!棚改退潮、人口外流、开发商撤退,早在年初,各界就开始唱衰三四线了。现在,一二线楼市在红火完上半年以后,颓势尽显,为何全国市场还如此韧性呢?

  首先,三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据,分区域看,西部地区市场表现最好,1-8月销售增长3.8%,远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好,西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少,这意味着,西部三四五线楼市,表现得要顽强的多。

  这很是大跌眼镜。看来,低能级市场,其生命力和运行态势,远不是坐在办公室可揣摩的。直线推演,棚改退潮不啻于“断奶”,但实际情况呢?

  2019年,棚改计划开工套数285万套,但实际施工量在400-500万套,很大一部分是2018年(甚至更早)的开工量。由于专项贷款(PSL)从授信到批复,再到拨付的时滞,大量项目还在等米下锅。

  而且,拆迁户拿到货币补偿后,有报告称马上购房的只有21%。现在,房价上涨预期弱了,拆迁户持币待购的多了。2016-2017年,棚改货币化当年购房比例分别为:吉林(75%和81%)、辽宁(NA和75%)、宁夏(31%和23%)、湖南(55%、和NA)、湖北(67%和NA)等,5个棚改大省货币化安置落地购房平均比例为58%,42%的并未当年购房。

  当然,少数棚改户寄居亲戚家,大部分人还是会购房,这就是潜在需求。所以,棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来,三四线楼市整体回升了5年。

  现在,大多数三四线楼市,基本上都处在低库存的状态下,楼市量价的韧性都会比较强,对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看,三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨,并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比涨幅,这与统计局70城数据类似。可见,三四线楼市并不是寄生在棚改上的。

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  三四线:城镇化,空间很大

  三四线楼市的微观活力远不止于此。

  借助移动终端、“互联网+”的工具传播,城镇化的红利、城市的美好生活,谁都看得到,没有谁比三四五六线居民更想分享这一巨大红利了。

  根据华创证券的统计,湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%,52.2%,都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%,比全国城镇化率要低10-20个百分点。这四个省,人多地少,省会城市比较强,还算是城镇化率较高的,扩展到全国,还有大把低于50%的四五线城市。

  这意味着什么?那就是基于城市生活向往,基层结婚新三大件(房子、车子、智能手机)的诉求,农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期,华创证券团队调研了河南省,漯河市的刚需项目(90平米左右),周边乡镇客户占比达50%;周口市商水县项目,春节前外出务工客户占35%,春节后升至70%;商丘(楼盘)市虞城县项目,春节前外出务工客户占15%,春节后提升至50%。那些距省会较远(不被虹吸)的三四线城市,来自县乡镇的需求之旺,这是久居大城市的你我,所无法体会的。

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  都市圈:三四线是佼佼者

  当然,不能忽视都市圈内的三四线,这已是各界认为的楼市生力军。

  2019年,不管是都市圈打造,还是轨道交通延伸,抑或开发商退守,造成拿地成本高等,都意味着这些区域未来潜力还很大。比如,1-8月份,珠三角的中山(楼盘)、珠海(楼盘)、肇庆(楼盘),长三角南通(楼盘)、宜兴(楼盘)和湖州(楼盘)等,成交面积同比增幅都超过30%。

  未来,国家致力于打造几个大的都市圈,近期都在鼓励这些区域增加供地,却从不担心供应过剩。因为,人口、资金、产业都在向这些区域集聚,他们大概占据全国楼市的半壁江山。从地产的角度看,中心城市没有地,调控严格,外围有地,政策友好。显然,这不就是在鼓励大家到外围买房吗?所以,他们仍是三四线的佼佼者。

  而且,三四线在“一城一策”上的灵活度,远高于一二线。近期,珠海全境放开了限购,中山领先一步已松绑,嘉兴(楼盘)公积金“认房不认贷”,湖南临澧县启动购房补贴。

  大家要注意的是,若市场明显下滑,二线城市也可以基于“一城一策”来松绑,比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等,都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整,这两个城市在“冰山指数”的榜单中,被列入到一路阴跌的序列中。毕竟,调控是很重要,但“稳地价、稳房价、稳预期”,这才是调控的最终目标。热了要降温,冷了要托底。

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  总结:市场纵深分化,城市周期错位,楼市韧性依旧

  这就是为何,笔者觉得“金九银十”有看点。

  8月销售有韧性,也与房企史无前例的促销相关。事实上,区域也好、城市也好,纵深分化和周期独立的特征越来越明显。以珠三角为例,上半年中山、珠海、肇庆楼市成交同比高增,而该区域的东莞(楼盘)、惠州(楼盘)累计成交同比下滑(长三角也一样)。

  这与城市区位因素、规划政策(比如深中通道)、前期供地(供地弹性差别大)、人才政策、“一城一策”(如珠海松绑限购)等都有关,导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。

  总之,从政策、市场、城市基本面等来看,未来楼市依旧韧性十足。对大家买房来说,也要深入到具体城市,分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等等城市基本面。

(责任编辑:徐帅 )

bookmark_border资色・榜单系列|新增预收款增加额:这个排名泄露了24个月后的财报

大班报导:


  每当各大机构公布的房企月度销售排名出炉时,总有企业脸上会挂出“不服”二字。

  朗诗集团董事长就在2018年的一次行业活动中公开爆料,有企业为了上排行榜,让总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约。

  就是那种货真假实的销售,也因为统计口径的不同,而备受质疑。比如有的企业是以认购开始,计算销售额的;有的则规定签约,才能计算销售额。有的企业只计算权益销售额,有的则计算全口径销售额,有些则是算操盘销售额。

  不同的统计口径,真真假假的销售额数据,让每家企业公布的销售额的参考价值变得越来越低。很多时候,上市房企的股东们会发现,尽管企业的销售额年年两位数增长,但是企业的营收、利润却是停滞不前,有些还有明显下滑。有没有指标可以代替销售额,即能在一定程度上反映公司今年的销售表现,又能预测24个月后房地产企业的业绩。

  大班房产在求教多位地产大咖后获悉,预收款或者合同负债,由于是在签约后收到预收款后才能计入,对企业销售回款的表现,反映的精确性要远远超过目前各种口径的销售额统计。

  特别是预收款是企业两到三年后确认营业收入的基础,某种意义上决定公司未来的营业利润和净资产收益率,对于投资者来说,重要性远远超过了各种版本的销售额数据。

  很多人以为,销售额大幅增长的,一定是未来的业绩明星。但是如果销售额中只有很小一部分,能转化为预收款,进而转化为营业收入。那么这样的销售业绩,就可能导致股价被高估,反之则可能造成股价低估。

  比如远洋、美的置业、中粱、花样年等企业,就有可能因为市场低估了企业销售表现,客观造成股价被低估的问题 这将成为投资者的机会。

  预收款增加额,不仅仅能反映公司当下实际的销售表现以及24个月后企业的实际营收状况,同时也将影响企业当下的实际财务健康程度。

  那些预收款增幅明显,并在负债额的比例中比较高的企业,通常对有息负债的依赖度比较低,如果没有快速扩张需要,不用通过大举借债来解决企业运营资金的需求。

  相比之下,那些预收款增幅较低的企业,由于很难通过销售迅速取得回款,就不得不需要通过扩大债务来维持企业运营。

  所以,如果上半年企业的预收款增加幅度,超过整个负债的增幅,往往意味着企业财务运营越来越健康;

  而如果相反,则说明公司的财务状况可能正在恶化。

(责任编辑:徐帅 )

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bookmark_border资色・评级 | 标普:因流动性持续紧张,鑫苑地产评级下调至“B-”;展望稳定

大班报导:

  •我们认为,因周期性推盘销售使现金回款承压,鑫苑地产或将面临流动性压力。

  •鑫苑地产在2019年末和2020年将有需一次性偿还的债务到期,而公司手头的非限制性现金余额相对较少,这将使公司面临再融资风险。公司未来12-24个月内到期债务比重非常高。

  •2019年9月12日,标普全球评级将鑫苑地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。我们还将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。

  •稳定展望反映我们认为,鑫苑地产将在未来24个月内积极地管理到期债务,杠杆率将保持稳定。

  香港,2019年9月16日―标普全球评级9月12日宣布,下调鑫苑地产控股有限公司(鑫苑地产)评级,以反映因周期性推盘销售使公司现金回款承压,从而导致公司的流动性状况紧张。因未来两年内公司将有大量需一次性偿还的债务到期,因此其现金水平或将维持低位且短期债务规模巨大。我们认为,在融资环境紧张的背景下,公司的资本结构或将难以改善。

  尽管如此,我们认为,在目前阶段进一步调降其流动性状况评估的可能性有限。我们认为,未来6-12个月内公司将努力加速推进销售及现金回款步伐。公司也正在改善财务管理能力。截至2019年6月,公司的短期债务规模从2018年6月的123亿元人民币下降至86亿元,短期债务在总债务中的占比也由52%大幅下降至35%。

  但是,我们预测公司80%以上的债务将在截至2021年6月的前24个月内到期,2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。截至2019年6月,鑫苑地产的非限制性现金余额也从2018年6月的77亿元人民币降至46亿元,仅够偿付一半短期债务所需。

  我们认为,鑫苑地产较弱的债务期限状况仍将使公司承压。鉴于长期融资渠道(特别是资本市场)不畅,鑫苑地产恐难以将债务平均加权到期期限延长到两年以上。在公司的偿债规模显著超过新发行债务规模后,公司截至2019年6月30日的境内债券(无抵押且主要为长期债券)占全部债务的比率从2018年的20%下降至10%以下。在公司债务中占比约为20%-25%的信托贷款,也将面临新增发行和展期方面更加严格的监管要求。2020年3月和11月公司将分别有1.24亿美元和3亿美元优先债券到期。

  尽管鑫苑地产计划加快合约销售,但我们预计周期性推盘销售和不均衡的销售时间分布将继续令公司的流动性状况承压。2019年上半年公司仅实现销售额73亿元人民币,仅完成全年销售目标的约30%。鉴于此,我们预计公司将在今年下半年或第四季度推出大量楼盘,这将增加公司面临的销售风险和现金及时回笼风险。

  鑫苑地产或将在2019年下半年和2020年重启拿地行动。这或将对公司的现金水平带来更大压力。截至2019年6月30日,鑫苑地产的土储面积为520万平方米,主要位于一线和二线城市。因公司土储的地域集中度较高,约40%都位于河南省省会郑州(楼盘)市,因此其或将补充土地以保持销售增速。此外,公司一些项目的开发进展受到了监管限制和执行延期的拖累。我们估算,公司2019年和2020年的拿地开支将分别为35-40亿元及70-80亿元,而2018年为85亿元。今年鑫苑地产仅拿得广东省佛山(楼盘)市的一个地块,作价12.2亿元。

  我们认为鑫苑地产的偿债能力良好,原因在于其杠杆率稳定、利息覆盖倍数充足。受公司收入小幅增长、利润率稳定以及债务缓慢增长支撑,我们估算,未来两年内,其债务对EBITDA比率将保持在6-6.1倍区间,且EBITDA对利息的覆盖倍数将在1.7倍。这将使公司能够为其大部分现有债务(特别是银行贷款)进行续作。

  稳定展望反映我们认为,未来12个月鑫苑地产将管理到期债务并实现合约销售额目标。尽管我们认为,未来6-12个月内公司的流动性状况仍将吃紧且资本结构依然疲弱,但其应该能够获得足够的再融资来应对短期债务到期。

  若公司在筹资还债上遇到困难,或若我们认为公司缺乏清晰可行的再融资方案,我们就可能下调其评级。

  若公司的流动性水平进一步弱化,流动性来源下降至远低于流动性需求的程度,或若其资本结构变得不可持续,我们也可能下调其评级。若其合约销售额大幅下降或融资出现困难,导致现金显著减少或融资成本大幅增加,则前述情况就可能发生。

  若鑫苑地产的流动性水平和资本结构改善,使其流动性来源对流动性需求的比率持续高于1.2倍,且公司手头现金对短期债务的比率上升,我们就可能上调其评级。与此同时,公司的加权平均债务到期期限还需延长至两年以上,杠杆率和利息覆盖倍数需同时保持稳定。

  鑫苑地产是一家中国房地产开发商。截至2019年6月,公司的物业项目遍及国内23座城市,土地储备面积约520万平方米。公司在马来西亚、英国美国亦有物业开发项目。

  鑫苑地产成立于1997年,为纽交所上市公司。公司创始人兼董事长张勇,以及联合创始人杨玉岩是公司最大股东,分别持有约26.1%和23.7%股份。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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bookmark_border资色・压轴榜单 |上市房企成长力榜:中型房企扩张阻力大 “黑马”弘阳地产挺进前三

大班报导:

  近几年,跨界合作、业务转型、合纵连横成为高频事件,在宏观政策和市场环境的变化中,房企之间正在进行前所未有的洗牌,如果按照自然选择的理论来看,转型阵痛中的房地产行业正如一场“进化”。

  物竞天择,适者生存。龙头房企在规模惯性之下,行业地位难以撼动,同时,一批试图弯道超车的“后来者”正在积蓄能量,逆流而上,随着这批企业的厚积薄发,将改写未来行业的排位和格局。

  为揭开房企成长潜力的面纱,于变局之中一窥行业发展新方向,大班房产独家发布《2019年上半年上市房企成长潜力榜单》。该榜单从销售金额、销售增速、拿地金额/销售金额三个维度进行对照分析,其中,销售金额及销售增速侧面反映的是房企逆势增长能力,拿地金额/销售金额则代表企业做大规模的意愿程度及未来销售潜力。综合以上三个指标,采用对各单一指标排名计分,加总后进行排名。

  需要指出的一点是,该榜单在筛选主流房企时,综合考虑了以下三大因素:第一,2019年上半年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,拿地数据来自易居、克而瑞,部分根据公司公告整理,如金融街(000402,股吧)、远洋集团等。

  榜单显示,华润置地、金地集团(600383,股吧)分别登顶冠亚军宝座,中小型房企包揽榜单TOP10,尤其是,以302.3亿元的成绩位列上半年销售榜第51位的弘阳地产,其成长力高居榜单第3位,表现颇为亮眼,而为人津津乐道的行业标杆企业碧万恒融保的最佳成绩来自融创的第16名,其余四家房企均在20名之后。

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  龙头房企排名普遍下滑 积极寻找“安全感”新出路

  从榜单中可以看出,五家头部房企的成长力明显分化,表现最好的是融创,位居第16位,随后是第20位的碧桂园,保利地产(600048,股吧)、万科分列第26、28位,而恒大则屈居榜单尾部位置,排名第44位。

  如果说,在这份成长力榜单中,来自第一梯队的五家房企表现无功无过,那么,纵向对比来看,整体表现并不尽如人意。根据大班房产独家发布的《2018年上市房企成长潜力榜单TOP50》,碧万恒融保分别位列第13、16、40、27、15位,经过半年发展,除融创提升11个位次到达16位之外,其余四家房企均下滑,幅度最大的是下滑12位的万科,其次是下滑11位的保利。

  今年上半年,保利创下了2501的亿销售额,销售增速达20.3%,远超上榜房企14.97%的平均销售增速,也遥遥领先于其他四家龙头房企,借此反超融创,融创也从盘踞多时的行业老四位置滑至第五,不过,从拿地表现来看,融创更显激进,拿地与销售金额占比为38.8%,两倍于保利的18.6%。

  融创的规模野心从其上半年大跃进式拿地中便可见一斑,仅4月份,融创就实现了327亿的拿地金额增长,单月拿地金额超万科前三个月拿地的总和,成为前4月拿地金额最高的房企,为融创贡献了约2.82万亿土地储备货值,成为支撑其持续发展的强劲动力。不过,在中期业绩会上,融创中国董事长孙宏斌鲜明表态,“下半年基本上没有指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。”由此来看,保利和融创之间能否再次实现逆转,仍存诸多看点。

  除这一对在房地产规模赛道上你追我赶的“欢喜冤家”之外,行业天花板隐现之际,碧桂园、万科、恒大纷纷调转船头,主动放缓房地产发展速度,明确提出多元化发展战略,试图实现更多增长曲线,榜单显示,上半年,碧桂园销售增速为-5.6%,恒大为-7.1%。

  如今,恒大不再将规模增长放在首要位置,转型“规模+效应”,形成覆盖新能源汽车、金融、健康、旅游等多元业务的布局,尤其是在新能源汽车领域,通过并购与强强联合,搜罗世界顶尖造车技术,迅速构建起全产业链闭环;万科则涉足长租公寓、商业开发与运营、物流、仓储、养老等业务。同样,碧桂园则逐渐加大在农业和机器人产业方面的投入,并将其提升到与地产同等重要的位置。

  中小房企包揽榜单前十 规模仍是第一诉求

  由于头部房企集体退守二线,该榜单TOP10则由中小房企包揽。

  具体来看,TOP10房企中,有七家来自去年销售额千亿级以上房企,三家销售额百亿级别房企,它们分别是中骏集团、弘阳地产、禹洲集团。值得一提的是,以302.3亿元居于上半年销售额排行第51位的弘扬地产凭借78.7%的销售增速和90.8%的拿地金额占比双效护航跃居成长力榜单第三位,发展势头强劲,冲击规模的决心不小。

  2016年以来,中国房地产经历了增长最快的三年,2018年,我国商品房销售额创历史新高。进入2019年,数据有所回落,国家统计局数据显示,1-6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点,商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点,市场趋于冷静已成不折不扣的事实,房企逐渐触及行业天花板。

  业内人士指出,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”,房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展,中小房企将走向市场边缘,90%的中小房企会退出地产项目,哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。

  严重压缩的市场空间留给中小房企的机会不多了。在以规模论英雄的房地产江湖,深谙“兵马未动粮草先行”的中小房企之间悄然打响粮草储备战。

  因此,在龙头房企纷纷放缓拿地节奏时,土地市场上,一群旨在开疆拓土的中小型房企的身影开始活跃。根据榜单,TOP10房企中,拿地金额占比最低的是中海地产,为33.6%,除此之外,新城、阳光城(000671,股吧)、旭辉、金地拿地金额占比均在40%-50%,而龙湖及一向以稳健著称的央企华润置地,拿地金额占比超五成,尤其是,加之销售增速远超上榜企业均值,华润置地稳坐榜单之首。

  随着行业集中度提升,千亿已成为未来参与行业竞争的入场券,而对于暂未获得入场资格的房企来说,实现规模化心态依旧迫切。“与融资有关的背景也不能忽略。”某知名地产分析师表示,在融资持续收紧的背景下,对金融机构而言,规模房企抵御风险能力更强,信用违约几率较低,是优良合作对象,这也造成了房企间开展规模竞赛,抢夺资本市场入场,借助全国化布局和高周转规模实现弯道超车也就成为房企的必由之路。

  TOP10房企中,弘阳地产、中骏集团、禹洲集团分别居于第3、6、10位,仔细观察不难发现,三家企业的共同之处在于,除了保持销售高增长外,拿地金额占比达七成以上,日后,这些土地以及附着于上的建筑物,都将为企业立足打下坚实基础。

    理想饱满现实骨感 房企扩张阻力大

  大班房产通过梳理《2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》、《2018年上市房企成长潜力榜单TOP50》榜单发现,尽管近几年,冲击规模是多数房企的主旋律,但事实证明,逆袭之路并不好走。

  以中国金茂和滨江集团(002244,股吧)为例,自2018年上半年至2019年上半年的三个报告期内,中国金茂的的成长力排名由第1位下滑至第5位,如今,已退居第32位,而滨江集团的排名由第2位跌至第17位,如今再度爬升至第14位。

  三份榜单中,中国金茂和滨江集团在当期房企中的拿地表现均不俗,尤其是2018年上半年,中国金茂拿地占比达65.1%,滨江集团拿地金额更是全面覆盖当期销售额,不同的是,自2018年年中至今,两家房企的销售遇阻,销售增速呈大幅下跌态势,中国金茂由197.45%下滑至9.3%,滨江集团由170.33%下滑至27.4%。

  从拿地金额占比可以看出,大手笔购置土地带来的后果是大量占用房企资金,而房地产行业作为资金密集型行业,对资金的依赖度极高,不管是开发商拿地、建造、出售等环节,都离不开资金的支撑。因此,有观点认为,中国金茂销售增速及后劲乏力与其前几年拿地成本过大,后续经营压力增加有关,尤其是近几年拿了不少“地王”,且市场遇冷情况下,地王项目均遭遇坎坷。

  对于滨江集团而言,2018年末急踩刹车,错失跻身千亿的机会。对于销售额未达预期,滨江集团曾给出的解释是,2018年年中后房地产形势变化较大,部分城市走势不明朗,受项目布局和结构影响,去年11月,滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延。“在规模和项目安全上,选择后者。”

  可见,房地产黄金时代已过,房企规模高歌猛进的模式已难重现,除了“手中有粮心中不慌”之外,若想实现弯道超车,也对房企财技、布局、商业谋略等综合能力提出了更高要求。

  

(责任编辑:徐帅 )

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bookmark_border资色・压轴榜单|上市房企财务健康榜:龙光夺冠 多数房企规模扩张“踩刹车”

大班报导:

  2019上半年,在“房住不炒”的整体基调下,调控政策将保持稳定性和持续性,房企面临严峻的去化与销售问题,另一方面,融资持续收紧,房企面临前所未有的财务压力。

    因此,快速去化与回款,保证现金流的安全与财务健康,成为房企今年的重要工作。半年报披露刚刚结束,不少房企相关负责人业绩会上均表示,加速回款、减速保质、现金流安全成为接下来的工作重点。那么,在房企们交上的2019上半年成绩单中,财务健康情况到底如何呢?

    大班房产独家发布的《2019年上半年上市房企财务健康榜单》显示,今年上半年,龙光凭借优秀的盈利能力与充裕的现金流以及健康的债务结构,拔得财务健康榜单头筹;龙头房企中海、华润与万科表现稳健;滨江集团(002244,股吧)、中国金茂、宝龙地产主动降负债效果显著。此外,部分房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。

    此次排行榜算法为,对一个公司财务健康程度的评估,我们采用对各分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名,分数越高,名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2018年底)、现金覆盖比率。

  1

  龙光夺冠 万科中海华润优势继续领先

  与《2018年上市房企财务健康榜单》(以下简称“2018年财务健康榜单”)相比,2019上半年榜单中,龙光地产前进31个名次,成为“财务稳健王”。万科、华润和中海分列第二三四位,值得一提的是,在《2018年上市房企财务健康榜单》中,万科、华润和中海就占据总榜前三名,此外,保利发展由第九位上升到第五位。

    综合2018年财务健康榜单来看,万科、华润、中海、保利、龙湖五家房企继续位列前十名,此外,龙光地产、绿城集团、花样年、碧桂园、滨江集团进入前十名。

    观察2019半年报财务健康榜单,大班房产发现,排名靠前的房企的共同特点是,净资产负债率远低于行业平均水平,有息负债规模环比增速(较2018年底)慢,现金覆盖比率较高。虽然2019年市场环境与融资环境都进一步收紧,但对比行业数据可发现,龙光、中海、华润、万科的表现依然出色,财务健康状况均高于行业。

    债务指标方面,中海、万科、华润、龙光的净资产负债率仍然是保持前四的最低数字,均低于50%,有息负债规模环比增速低于行业平均水平。榜单还显示,2019年上半年,10家龙头房企的净资产负债率增速为13.2%。

    短期偿债能力方面,中海的现金覆盖比率遥遥领先,达到5.32,合景泰富为4.50,龙湖集团为4.21分列第二三位,华润置地以4.16位列第四,旭辉集团以3.25跻身前五。一般情况下,1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款,表明风险较小,若考虑利息,1.5以上最为稳妥。以“财务稳健”著称的中海、龙湖、华润等长跑型选手迎来了长期安全投资下的红利,从容面对周期波动。

    此外,排名靠前的房企中,花样年、滨江集团、合景泰富、时代中国、荣安地产(000517,股吧)、建业地产等均为2018年销售额不足千亿的房企。其中合景泰富在2018年上市房企财务健康榜单中也排名前十。在榜单前三十名中,销售额不足千亿的房企近半,也反映了部分中小型房企积极保证财务健康以应对市场与政策变动。

  2

  多数房企规模扩张踩刹车 部分房企逆势扩张

  面对当前的市场形势,不同房企做出了不同选择,有房企选择降负债求稳健发展,也有房企试图“弯道超车”,实现逆势扩张。

    相比2018年财务健康榜单,滨江集团、合景泰富、时代中国等排名上升迅速,主动降负债、调整负债结构效果显著。实际上,“降负债”已成为2019年大多数房企的一个重要财务目标。不少房企选择扩大融资,加速回款,或减少支出等“打法”来降低负债率。

    从偿债能力来看,2019上半年房企现金覆盖比率平均值为1.75,而2018年年末,房企现金覆盖比率为1.46。整体来看,现金覆盖比率上升。

    这其中包括部分前两年规模扩张明显的房企,今年上半年也开始有意降低有息负债规模。榜单显示,中国金茂、阳光城(000671,股吧)、远洋集团、龙光集团、花样年等房企的有息负债规模增速均呈现负增长。以旭辉为例,过去半年,旭辉主动降负债效果显著。旭辉的短债比为18%,外币负债比例则在2019上半年下降至39%。林峰在业绩会上表示,下半年旭辉仍然会强调有财务约束的增长,进一步压缩境外的美元债。

    但与此同时,也有部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车,尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。 榜单显示,大悦城(000031,股吧)控股、招商蛇口(001979,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、中交地产(000736,股吧)排名均有下降,体现了这些房企的规模诉求。

    大班房产梳理榜单发现,2019年上半年,有息负债规模环比增速超过20%的房企有14家,占比27.5%,位居榜首的是大悦城控股,其有息负债规模环比增速高达94.6%。在业内人士看来,大幅增加负债与大悦城控股的规模诉求有关,重组之后,大悦城控股希望重启发展速度,并提出2021年实现千亿的目标。

     在一定程度上说,适当加杠杆,是房企扩张与进取的工具。对于正处于扩张阶段的房企而言,无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆。

     财务健康榜单也反映了这个问题,排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高,现金覆盖比率低。以富力地产为例,净资产负债率高达240.8%,现金覆盖比率为0.41,远小于1,财务压力较大。同属扩张阶段的光明地产(600708,股吧)净资产负债率高达254.0%,现金覆盖比率为0.46。

     业内人士指出,随着房地产行业进入下行周期,高负债率的房企可能有“踩错节奏”的风险。当前楼市流动性降低,如此高的负债率,随时挑战其现金流所能承受的极限。另一方面,虽然2019年融资环境有所改善,但如果不注重风险、只看中规模,就可能倒在跑道上。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

bookmark_border资色・公告 | 我爱我家:为子公司蓝海购5000万融资提供担保

大班报导:

    9月11日,我爱我家控股集团股份有限公司发布关于为全资子公司提供担保的公告。

  公告显示,湖南蓝海购企业策划有限公司为我爱我家控股集团股份有限公司的全资子公司,公司通过子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司控制其100%股权。蓝海购因经营及业务发展需要,拟向上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行申请融资额度为 5,000 万元的流 动资金贷款,额度使用期限自 2019 年 9 月 11 日至 2020 年 9 月 10 日止,双方于 2019 年 9 月 11 日签订了《融资额度协议》。

  为确保合同的履行,2019 年 9 月 11 日,我爱我家控股与浦发银行长沙分行签订了《最高额保证合同》。拟由公司为蓝海购在上述主合同项下所欠浦发银行长沙分行债务提供连带责任保证,被担保主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币 5,000 万元为限。

  预计本次新增担保发生后,我爱我家控股及子公司担保累计金额为 66,659.00 万元, 占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的7.09%。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border大数据报告 | 中国女性生育罢工的背后 是被无视的机会成本

大班报导:

    中国所面临的人口形势,从未像今天这般严峻。

  2018年8月,90度地产发布了一篇名为:《消失的接盘侠:老龄化、低生育和人口流失之忧》的大数据报告,就人口红利消失对楼市的影响,进行了系统分析。

  如果把人口比作楼市,那么老龄化和人口流失属于存量市场出现了问题,低生育率则意味着增量市场后劲不足。

  曾经将“不孝有三,无后为大”奉为圭臬的中国人,如今已然生不动了。

  住房是生育的直接成本

  房价确实是最好的避孕药

  饱受房价之苦的普通人,往往听说过一句话:“高房价,是最好的避孕药”。从各种研究结论来看,房价和生育率之间,确实存在一定程度的负相关关系。

  2018年,美国最大的房产平台Zillow发布了一份研究报告。报告以全美国25-29岁妇女为样本,得出了房价每上涨10%、生育率随之下降1.5%的结论。

  英国经济学家阿克索伊发现,在英国房屋价值每上涨1万英镑,有房一族的生育率便会提升3.8%,而无房一族的生育率会下降4.4%。有房还是无房,已成为年轻情侣生育意愿的一道分水岭。

  类似的情况,在中国同样存在。中国房地产在过去二十年里,经历了三轮暴涨,相当一部分国民,是靠买房完成家庭财富积累的。有产家庭和无产家庭,如今的处境可以说是天壤之别。

2011年-2018年中国百城新建住宅均价及环比走势图数据来源:中国指数研究院

  在任泽平、熊柴、周哲联合撰写的《中国生育报告2019》中,曾明确指出:“住房教育医疗等直接成本大、养老负担重、机会成本高,抑制生育行为”。

  2004-2017年,中国个人住房贷款余额快速攀升,从1.6万亿元增至21.9万亿元。这意味着十三年间,老百姓(603883)为了买房,向银行借的钱多了13.7倍。

  在个人住房贷款余额快速攀升的同时,房贷收入比(个人购房贷款余额/可支配收入)也从17%增长到了44%。如果算上为凑首付动用的私人借款、消费贷、信用贷等,这个比例将更为惊人。

图片来源:泽平宏观

  在可支配收入不变的情况下,还房贷占去大头,老百姓必然要缩减其他方面的开支。少生娃甚至不生娃,就是其中的选择之一。

  数据显示,中国生育率已经从高峰期的6左右降至当前的1.5左右。2018年,中国生育率为1.635,在全球排第164名,不仅低于全球平均水平2.45,还低于发达国家的1.67水平。

图片来源:泽平宏观

  孩子像行走的碎钞机

  养娃花费数目惊人

  “再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”。这种观念催生了巨大的亲子消费市场,也导致了养娃成本的全面升级。越是级别高的城市,养娃成本就越贵;越是重视教育的家庭,在孩子身上的花费就越高。

  网上流传的五大城市养娃成本,北京(楼盘)以276万稳居榜首,上海(楼盘)以247万紧随其后,深圳(楼盘)、广州(楼盘)的花费,也在200万左右。这种统计并没有明确的口径,但从消费水平来看,更像是富养的花费。

  按中等水平养大一个孩子,需要花掉多少钱?2018年,中研网曾制作过一张养娃费用明细单:从备孕、生产到读完大学,在不计入通货膨胀以及学杂费上涨等变量的情况下,养大一个孩子至少需要65.7万元。

  1980年之后出生的这几代人,经历了社会的快速发展和物质的极大丰富,他们是计划生育背景下的产物,又普遍接受过良好的教育,因此在生育观念上普遍倾向于少生、优育。

  2019年4月,天猫平台发布的《中国式养娃:2019天猫亲子消费报告》中,一组数字非常醒目:过去三年,95后新手爸妈在天猫上的人均消费年复合增长率高达61%。在养娃这件事上,越是年轻的父母,花钱越不遗余力。

  图片来源:《2019天猫亲子消费报告》

  天猫在这份报告中还提到,2018年,“溜娃神器”销量暴增16倍,智能机器人销量上涨4倍,编程玩具销量增长5.7倍;在过去一年,2000万人在天猫上买了小猪佩奇周边,早教类、益智类图书销量创下历史新高。可见精细化、科学化、智能化,也是亲子消费增长的重要推手。

  除去日常花销,在寒暑假游学和报课外辅导班上,焦虑的中国父母也不惜重金。“月薪5万撑不起一个暑假”被刷上微博热搜,这其中的心酸,只有做父母的能够体会。

  当代丧偶式育儿困境

  被无视的机会成本

  “女主内,男主外”是中国传统的家庭分工形式。在当代,多数家庭延续了这一生活方式。生儿育女,操持家务被视为女性的义务,没有报酬,没有地位,也没有“赚钱养家”说出来那么有面子。

  不知从何时起,“丧偶式育儿”这个新名词开始在网上流传。百度百科将其定义为:“家庭教育中一方的显著缺失”。这缺失的一方,通常会是父亲。

  一个职场妈妈的一天,从叫孩子起床、安排他吃早饭、送他去上学开始,到接他放学、陪他写作业、一起玩耍、给他洗澡、哄他睡觉结束,中间还要去外面上班。日复一日,全年无休。

  为什么中国女人活得这么累?和社会对她们的求全责备密切相关。

  从世界范围来看,中国女性的劳动参与率长期保持在一个较高的水平,甚至一度排在全球首位。女性的世界不再局限于锅头灶尾,而是迈进了更广阔的天地。

  但随之而来的,是更高的要求和期待:既要干好工作,又要顾好家庭。连女明星都公开吐槽,为什么采访的时候只问女明星如何平衡家庭和工作,却从来不问男明星?

  这种偏见的背后,是长久以来,社会对女性在生育这件事上创造的价值、付出的代价的无视。

  在智联招聘发布的《2018中国女性职场现状调查报告》中,女性投入工作的时间比男性少9%,投入家庭的时间比男性高15%。家务劳动是不分工作日和节假日的,按此结论粗略折算,女性每年花在家庭上的时间比男性多约110个小时。

  当前社会生存压力大、生活节奏快,职场人有相当一部分会经历加班、应酬、996等情形。如果既要工作又要照顾孩子,那一个妈妈每天属于自己的时间,恐怕连一个小时都很难达到。

  为缓解生育率下滑的现状,从2016年起,国家开始全面放开二胎。但此后三年的生育表现,远未能达到预期。2018年,中国新出生人口仅1523万,创有数据统计以来的新低。其中二孩占比,约为50%。

数据来源:卫计委不同政策下出生人口预测

  未来比不生二胎更可怕的,恐怕是中国女性,连一胎都不想生了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border资色・半年报 | 三棵树:2019上半年营收22亿元 同比增长66%

大班报导:

  8月31日,三棵树涂料股份有限公司发布2019年半年度报告。

  公告显示,报告期内,公司实现营业收入220,223.93万元,同比增长66.14%;归属于上市公司股东的净利润、扣除非经常性损益的净利润分别为11,791.31万元、8,244.33万元,同比增长99.66%、103.79%。

  上半年公司上半年开发99支新品,优化93支产品,并建立装饰渠道产品体系及艺术漆体系,完成防水卷材、一体化板、家居新材料等战略产品生产线的基本构建,着力打造三棵树“涂料、保温、防水、地坪、基材、施工”绿色建材一站式集成系统。同时,积极推进“马上住”、“O2O”及工程涂装服务体系。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border一周公告合辑丨中报季进入收官阶段 部分房企业绩下滑明显

大班报导:

01

  房企业绩

  Real estate performance

  半年报披露进入收官季

  SOHO中国:2019上半年营业额增长11.8%,净负债率约为44%

  滨江集团(002244)上半年归母净利6.16亿元 同比上升6.21%

  可售货值1000亿元 合景泰富有信心完成850亿年度销售目标

  景瑞控股:2019上半年合约销售额101.36亿 同比增长6.4%

  新华联(000620):2019上半年营收同比增长10.27%至32.7亿元

  首开股份(600376):2019上半年签约额同比增加31%至403.9亿元

  宋都股份(600077):2019上半年营收下跌62%至4.56亿元 每股收益大跌156%

  华侨城A:2019上半年归股净利同比增长40%至28亿元

  中交地产:2019上半年营收同比下跌62%至17.48亿元

  菲林格尔:2019上半年营收同比下降16.3%至3.34亿

  大悦城控股2019上半年实现营收182.71亿元 同比增长102.96%

  广宇发展(000537):2019上半年营收同比减少14%至85亿元

  京投发展2019上半年实现营收11.75亿元 签约销售额约24亿元

  金辉集团2019上半年实现营收2678.4万美元 同比降33%

  三盛控股2019上半年投资物业录得租金收入约1300万元 同比增加约263%

  合景泰富:2019上半年毛利增加246%至37.3亿元

  德信中国:2019上半年合约销售额同比增长11%至218.17亿元,平均售价每平17462元

  福晟国际:2019上半年总收入2.99亿元

  大发地产:2019上半年收益大增302.6%至39.7亿元

  弘阳地产:2019上半年合约销售上涨43%至302.5亿元

  永泰地产:2019上半年溢利下降77%至2.45亿港元

  中国电建(601669):2019上半年房地产签约销售额154亿元 同比增加34.5%

  大悦城2019上半年溢利同比下降25%至16.9亿元

  正商实业:2019上半年物业发展业务溢利同比下降29.45%至3090万元

  道氏技术(300409):2019上半年净利亏损6414万元,同比下降145.6%

  百合花:2019上半年营收增长13%至10.1亿元

  瑞安房地产上半年实现收入79.02亿元 同比下降58%

  中国金茂上半年实现收入达147.41亿元 每股基本盈利31.95分

  中国恒大实现营业额2269.8亿元 毛利率为34.0%

  曲美家居(603818)上半年营收20.11亿元 同比增长106.62%

  金隅集团:2019上半年净利润同比增长35%至39.6亿元

  金地集团(600383)2019年上半年归股净利同比增长52%至36亿元

  北大资源:2019上半年毛利大增70%至15.657亿元

  佳兆业:2019上半年合约销售额同比升37%至346.9亿元 大湾区贡献6成业绩

  世茂房地产:2019上半年签约额大涨39%至1003亿元

  红星美凯龙上半年归母净利润27.05亿元 同比下滑11%

  阳光100上半年实现合约销售额37.88亿元

  佳源国际2019上半年实现营收53.04亿元 同比增长20.17%

  禹洲地产:2019上半年收入上升25.9%至116.37亿元

  中南建设(000961):2019上半年销售额同比增长24%至811.8亿元

  我爱我家:2019上半年归母净利3.81亿元 同比增长15.88%

  招商蛇口2019上半年销售同比增长35%至1012亿元

  绿地控股(600606):2019上半年合同销售额1677亿元 同比增长3%

  光明地产:2019上半年归母净利同比下跌39.7%至5.03亿

  云南城投(600239):2019上半年归股净利为-7.85亿 同比下降325%

  58同城2019上半年净利润48.769亿元 同比增长467.1%

  龙湖集团2019上半年实现营收385.7亿元 同比增长42.2%

  迪马股份(600565)2019上半年实现营收35.5亿元 同比增长35.09%

  绿城中国2019上半年实现营收186.58亿元 同比减少44.36%

  正荣地产2019上半年正荣地产实现营收136亿元 同比增长10.8%

  – 点评 –越是到尾声,越多房企羞答答交上并不亮眼的业绩。

  02

  企业

  Enterprise Dynamics

  项目上动作频频

  新城控股近期32.92亿出售6个项目 位于杭州(楼盘)、青岛(楼盘)等地

  华润置地孙公司温州(楼盘)润睿拟增资引入股东 涉温州七都街道地块

  首开出资2000万参股龙湖成都两项目 并为江苏项目公司增资2.69亿

  万科14.41亿竞得嘉兴(楼盘)经开区商住地 溢价26.80%

  – 点评 –

  有人买有人卖,合作共赢。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

bookmark_border股东收益高倍数增长!大发地产半年ROE超过中海!

大班报导:

  在中国地产业的发展各个阶段,总是有一些“小而美”的公司。开始规模不大,但能够凭借自身的特质快速崛起,为股东创造巨额的回报。融创、旭辉、阳光城(000671)、新城,都曾经是那种小而美的公司。

  而在现在,这样的公司依然不少。28日晚间公布业绩的大发地产(HK06111)就是这样小而美的公司。根据公司公布的中期业绩,净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元;净利润率由同期的0.3%增长至8.2%;毛利9.61亿元,同比增长228%;营收同比增加303%至39.74亿元;每股收益暴增3700%,至0.38元/股。

  尤其是公司半年的ROE(净资产收益率)已经超过了中国海外、绿城、保利地产(600048)等龙头房企,在运营效率方面拥有很强的优势。

  最擅长的舞台:才能有专家级的发挥

  任何人都有自己擅长的领域。有人研究过,一个人只要在自己熟悉的领域深研七年,就可以成为这一领域的专家。而在长三角,大发地产整整钻研了23年。这家地产对长三角区域楼市的熟稔,已经到了可以随时知道每一个县,每一个乡,每一个镇的市场波动的程度。

  2019年上半年,大发地产销售额和销售面积均创下公司成立以来的历史新高。截至2019年6月30日,合约销售额达71.11亿元,较2018年同期增长41%;总合同销售建筑面积约58.92万平方米,同比增加133%;平均售价为12069元/平方米,持续保持较高的合约售价。其中,长三角地区合约销售额占比96.2%,是合约销售增额的主要来源。

  大发地产集团有限公司董事会主席葛一�在回答大发为何为重点发展长三角区域时说,给出了几个答案。

  他说,长三角本身具有天然优势,大发发源于长三角,深耕23年,对长三角的触角比较深。大发已经完成对长三角城市的全覆盖,全面监测所有城市的市场情况和市场去化的波动情况。

  在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。大发长三角的县级市项目平均售价可以达到1万以上,地级市项目售价达到1.5万以上,大发90%的销售和去化储备在长三角。

  大发针对于长三角有一套投资标准,以回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准为例,能够精确到天。在长三角的开发速度,平均开盘速度6个月,局部长三角城市开盘速度能够达到4到4.5个月,其他以外的包括一些省会城市7到8个月,综合下来是6个月,长三角在平均线能够再往上走,使长三角保持稳定健康可持续的现金流,保持高质量的项目利润率,同时能够保障项目更快速,保障长三角的利润。

  在深耕长三角的基础上,大发地产确立了“大投资”体系建设,进一步明确了“1+5+X”的布局规划:其中“1”代表继续渗透长三角核心区域,“5”代表战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽,“X”代表黄金扩张机遇,积极寻找北京(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、福州(楼盘)等城市的发展机会。

  今年上半年,大发地产新增土地13幅,新增土储128万平方米,总土储432万平方米。其中,上半年新增土储80%聚焦在一、二线城市,呈现出“强聚焦”的特点。

  高效的资金周转:为股东创造更高收益

  大发的高效,并不仅仅是因为大发对长三角区域楼市的专家级把控。更为重要的,经过25年的积累,大发已经完成了产品的高度标准化。目前已经构建了8大“悦”情景系统、16感体验和100+设计标准。

  大发地产的首席运营官冷俊峰说,标准化的产品体系和标准化的管理体系拉动了效率。在销售端保障去化率和回款。正因为投、融、运、销四位一体,才使得运营更有效率。如果将大发地产截止今年6月30日的预收款金额,和在建和已建成的竣工物业账面价值,做一个对比分析,可发现在建(含已建)物业52%以上的资金,已经通过销售回款收回;而向来以快周转闻名的融创中国,上述数据也不过只有54%;回款率达到90%以上的旭辉,上述数据只有45%。

  高效带动了公司的净资产收益率的有效提升。上半年大发的净资产收益率达到9.2%,而保利地产的净资产收益率只有7.91%;中国海外的净资产收益只有8.51%;华润置地的净资产收益率也只有9.01%。规模更大,毛利更高的龙头房企在净资产收益率方面败给大发。从中也可以看出大发高效运营所产生的优势已经非常明显。

  在长三角城市之外,大发希望,在未来新进入的城市,也能实现极高的运营效率。不仅对可能进入的目标城市会有市场面、政策面、预售条件、按揭回款条件等方面的条件筛选,就是对确认进入的城市,也必须在达到一定的条件,能够确保高效的投资产出后才会投入。比如,在有些新进城市,大发团队已经驻扎半年才拿一个项目。此时,团队对当地的市场、客户政策已经比较了解,项目经营风险能得到有效地管控。

  或者,大发能够在当地找到很多经营理念相同,在产品上、管理方式上有着共同理念的优秀合作伙伴共同开发项目。依靠这些合作伙伴对城市市场的熟悉,大发也能实现高效的运营,从而获得极高的运营效益。

  在香港业绩会现场,大发还披露了两个极为关键的数据。目前已售未结的80万方,货值100亿左右。今年上半年已经40亿,还有40多亿会在下半年结转,2019年全年总共结转80多亿。相较去年59.46亿元的营收,增幅至少会超过三成。

  另外,全年供货总量250亿左右,其中下半年供货大概150亿左右,未来的9月、10月会是供应高峰期。按照全年总供货的七成去化率,小数额的年均增长数据会达到40%―50%。

  而在销售回款进一步提升后,短债比、负债率、资本结构等数据均能持续得到有效改善。值得指出的是,在去年和今年年中,大发地产都是行业中不多的经营性现金流为正的企业。

  香港市场显然也看到了大发运营的高效,自刊发中期业绩报,截止8月30日,大发地产已经连续上涨多日。估计从8月29日的5.31港元/股,飙升至8月30日的5.79港元/股,反映出中期业绩之后,市场对企业的信心。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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