资色・评级 | 标普:因流动性持续紧张,鑫苑地产评级下调至“B-”;展望稳定

大班报导:

  •我们认为,因周期性推盘销售使现金回款承压,鑫苑地产或将面临流动性压力。

  •鑫苑地产在2019年末和2020年将有需一次性偿还的债务到期,而公司手头的非限制性现金余额相对较少,这将使公司面临再融资风险。公司未来12-24个月内到期债务比重非常高。

  •2019年9月12日,标普全球评级将鑫苑地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。我们还将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。

  •稳定展望反映我们认为,鑫苑地产将在未来24个月内积极地管理到期债务,杠杆率将保持稳定。

  香港,2019年9月16日―标普全球评级9月12日宣布,下调鑫苑地产控股有限公司(鑫苑地产)评级,以反映因周期性推盘销售使公司现金回款承压,从而导致公司的流动性状况紧张。因未来两年内公司将有大量需一次性偿还的债务到期,因此其现金水平或将维持低位且短期债务规模巨大。我们认为,在融资环境紧张的背景下,公司的资本结构或将难以改善。

  尽管如此,我们认为,在目前阶段进一步调降其流动性状况评估的可能性有限。我们认为,未来6-12个月内公司将努力加速推进销售及现金回款步伐。公司也正在改善财务管理能力。截至2019年6月,公司的短期债务规模从2018年6月的123亿元人民币下降至86亿元,短期债务在总债务中的占比也由52%大幅下降至35%。

  但是,我们预测公司80%以上的债务将在截至2021年6月的前24个月内到期,2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。截至2019年6月,鑫苑地产的非限制性现金余额也从2018年6月的77亿元人民币降至46亿元,仅够偿付一半短期债务所需。

  我们认为,鑫苑地产较弱的债务期限状况仍将使公司承压。鉴于长期融资渠道(特别是资本市场)不畅,鑫苑地产恐难以将债务平均加权到期期限延长到两年以上。在公司的偿债规模显著超过新发行债务规模后,公司截至2019年6月30日的境内债券(无抵押且主要为长期债券)占全部债务的比率从2018年的20%下降至10%以下。在公司债务中占比约为20%-25%的信托贷款,也将面临新增发行和展期方面更加严格的监管要求。2020年3月和11月公司将分别有1.24亿美元和3亿美元优先债券到期。

  尽管鑫苑地产计划加快合约销售,但我们预计周期性推盘销售和不均衡的销售时间分布将继续令公司的流动性状况承压。2019年上半年公司仅实现销售额73亿元人民币,仅完成全年销售目标的约30%。鉴于此,我们预计公司将在今年下半年或第四季度推出大量楼盘,这将增加公司面临的销售风险和现金及时回笼风险。

  鑫苑地产或将在2019年下半年和2020年重启拿地行动。这或将对公司的现金水平带来更大压力。截至2019年6月30日,鑫苑地产的土储面积为520万平方米,主要位于一线和二线城市。因公司土储的地域集中度较高,约40%都位于河南省省会郑州(楼盘)市,因此其或将补充土地以保持销售增速。此外,公司一些项目的开发进展受到了监管限制和执行延期的拖累。我们估算,公司2019年和2020年的拿地开支将分别为35-40亿元及70-80亿元,而2018年为85亿元。今年鑫苑地产仅拿得广东省佛山(楼盘)市的一个地块,作价12.2亿元。

  我们认为鑫苑地产的偿债能力良好,原因在于其杠杆率稳定、利息覆盖倍数充足。受公司收入小幅增长、利润率稳定以及债务缓慢增长支撑,我们估算,未来两年内,其债务对EBITDA比率将保持在6-6.1倍区间,且EBITDA对利息的覆盖倍数将在1.7倍。这将使公司能够为其大部分现有债务(特别是银行贷款)进行续作。

  稳定展望反映我们认为,未来12个月鑫苑地产将管理到期债务并实现合约销售额目标。尽管我们认为,未来6-12个月内公司的流动性状况仍将吃紧且资本结构依然疲弱,但其应该能够获得足够的再融资来应对短期债务到期。

  若公司在筹资还债上遇到困难,或若我们认为公司缺乏清晰可行的再融资方案,我们就可能下调其评级。

  若公司的流动性水平进一步弱化,流动性来源下降至远低于流动性需求的程度,或若其资本结构变得不可持续,我们也可能下调其评级。若其合约销售额大幅下降或融资出现困难,导致现金显著减少或融资成本大幅增加,则前述情况就可能发生。

  若鑫苑地产的流动性水平和资本结构改善,使其流动性来源对流动性需求的比率持续高于1.2倍,且公司手头现金对短期债务的比率上升,我们就可能上调其评级。与此同时,公司的加权平均债务到期期限还需延长至两年以上,杠杆率和利息覆盖倍数需同时保持稳定。

  鑫苑地产是一家中国房地产开发商。截至2019年6月,公司的物业项目遍及国内23座城市,土地储备面积约520万平方米。公司在马来西亚、英国美国亦有物业开发项目。

  鑫苑地产成立于1997年,为纽交所上市公司。公司创始人兼董事长张勇,以及联合创始人杨玉岩是公司最大股东,分别持有约26.1%和23.7%股份。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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